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马来西亚房地产行业

市场前景   

  马来西亚物业估价署公布,在2010年,全年物业交易价值破1000亿马币。这次统计是由私人机构,估价师协会,物业管理,地产代理及物业顾问提供。 与2009年比较,2010年马来西亚房地产上升30%至40%。这是马国30年来房地产市场的创纪录增长。也许2011年没有2010年强劲,但是上升趋势是肯定的。马来西亚公寓价格在2003年至2008年间涨幅在60%至100%,平均每年价格上涨约20%。对马来西亚的经济和马来西亚房地产市场的前景,2010年交易量增加了12.2%,但交易的价值在35%。这证明马来西亚的经济在复苏,刺激了整体的地产市场。 从银行贷款来看,购买住宅物业在58.8%, 非住宅物业的购买在22.1%。其余19.1%归因于建造业和其他用途。2011年是马来西亚的房地产市场潜力很大,因此,认真的开发商与投资者应该抓住机会。

环境介绍

   马来西亚,简称大马(Malaysia),首都吉隆坡,是位于东南亚的一个国家。马来西亚由十三个州组成,共分为两大部分:一个是位于马来半岛的西马来西亚,北接泰国,南部隔着柔佛海峡,以新柔长堤和第二通道连接新加坡;另一个是东马来西亚,位于加里曼丹岛的北部,南部接印度尼西亚,而文莱国则位于沙巴州和砂拉越州之间。马来西亚也是东南亚国家联盟的创始国之一。
   美食
    马来西亚可以说是一个美食天堂,多元化的种族造就了马来西亚这国家拥有许多特殊美食。以下是大马美食:椰浆饭,马来饭,马来BBQ,忍当鸡,沙爹,沙律啰惹,咖喱鸡等。水果:来西亚是一个热带雨林的国家,因此马来西亚出产许多热带水果。以下是大马水果:榴莲,山竹,火龙果、桂圆和香蕉等。
   福利
   第二家园可以获得华侨身份,享受多重政府福利政策.根据2009年最新颁布的国家税务总局文件,凡是申请马来西亚第二家园的中国公民,在两年时间内获得居住满18个月,即可申请获得华侨身份,享受到国家《华侨保护法》的诸多利益。目前众多中国申请者已经通过第二家园项目申请华侨身份获得通过。

   基本条件:

   1) 定期存款 年龄50岁以上;定期存款人民币30万年龄50岁以下;定期存款人民币60万
   2) 房地产 又如果申请者已在马来西亚拥有超越 人民币2百万的房产,年龄50岁以上者可以只存入人民币20万;年龄50岁以下者可以只存入人民币30万。
   3)部分所需文件: 收入证明     a. 海外银行存款证明 - 含储蓄,现金或定期存款在内的所有银行资产。年逾50岁者需人民币70万(或以上);年龄50岁以下者需人民币100万(或以上)。这些资料重在证明申请者有经济能力支持在马停留期间的各项支出。    b. 每个月收入人民币2万元(或以上)的离岸收入证明。这份月收入可以是公司赢利、薪金、退休金或者其他的退休福利形式 (可以从公司或付款证件的信件或所得税声明等形式证明)。
   
       马来西亚房地产行业将成为中国资金的新目标

     来自中国的开发商、企业以及个人投资者正在改变马来西亚的房地产生态。“虽然没有投资新加坡物业那么‘凶猛’,但中国企业买下吉隆坡整层写字楼的故事并不少耳闻。”马来西亚本土开发商Sunrise集团执行主席童贵旺告诉《第一财经日报》。
   另一方面,中国开发商也在试水马来西亚地产项目。11月初,一家来自中国河北的房地产企业——卓达集团[简介最新动态]宣布将与马来西亚伊斯堪达投资公司合作,共同开发位于马来西亚伊斯堪达麦迪尼特区的住宅和商业项目,总投资额近40亿元人民币。这成为马来西亚麦迪尼特区的首个外资房地产投资项目,同时也是区内迄今最大的投资项目。
   在马来西亚首都吉隆坡,100万元人民币即可买入距离市中心40分钟车程、面积在200平方米以上的联排别墅。目前,中国投资者的身影正越来越多地出现在吉隆坡、较多华人聚集的槟城以及紧邻新加坡的新山。
   与一些发展中国家管制资本的做法不同,马来西亚向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度。外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权,可自由购置价值超过马币50万林吉特(折合人民币110万元)的各类房产,且凡持有该房产满五年后出售的,将一律免征房产交易所得税,此外,还能够申请到最高为70%的房贷。在今年9月于上海举行的马来西亚房地产投资论坛上,马来西亚产业机构首席执行官Kumar表示,马国物业的年租金回报率在5%~6%,土地的年收益大约在4%~6%,两项相加,投资收益率在9%~12%。
   为鼓励更多海外人士投资马来西亚房地产,马来西亚政府正在推行一项名为“马来西亚我的第二故乡”计划,参与计划的家庭除了可以获得10年多次入境居留证之外,还将享有多项产业与税务豁免奖励。
   截至2011年7月的统计数据显示,中国公民占到该计划申请总人数的第一位。

马来西亚房地产未来投资对象:绿色建筑及旅游产业

   因为政府这今年对政策的推动及社会醒觉运动所发展的新趋势,绿色建筑及旅游产业将成为房地产未来投资的对象。
   虽然马来西亚起步比较慢,但专家普遍认为在未来5年内仍然是投资期的最好选择,其发展将会越加迅速。尤其马来西亚的绿色建筑还很少,投资机会不多,这就令市场有渴求或者争先恐后的需求了。
   与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样,2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹并稳定持续上升,可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风,呼风唤雨,需要几年的时间复原。
    但这一回比起1998年的金融危机好得多,当时市场长期无法消化房地产供量,投资者多抱着观望的泰度,因此2000年到2004年都还是入场的好时机;而这一预测2012年仍然是入场的好时机,迟了可能会失掉良机。另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高,拍卖房子数量也很多,银行利息更高涨不下;而这一回利息超低,被银行拍卖的房子不多,因此投资的策略完全的不一样。
   “在近十年里,马来西亚房地产价格平均每年以8%的速度稳步增长。荷兰国际集团(ING)对马来西亚房地产未来五年的投资回报预测做出了”适中风险“评价。这给外国个人和机构投资马来西亚房地产带来了巨大的机会。”马来西亚产业机构首席执行官KUMAR先生在新闻发布会上说。
   据马来西亚房产网(http://www.fangmy.com/)了解,外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权,并能够在申请最高达70% 房贷的同时,可自由购置价值超过马币50万令吉特 (折合人民币110万元)的各类房产,且凡持有该房产满五年后出售的,还将一律免征房产交易所得税。此外,马来西亚政府根据国内经济和房地产市场的发展情况,采取了阶段性的政策调控措施,避免了房地产泡沫的产生。

     马来西亚正成为海外房产投资重要目标市场

   马来西亚房产网分析马来西亚当地房地产态势,预计未来发展趋势。总结出,购房资金流向海外已成为一种趋势的国内环境,来自传统欧美国家以及东南亚国家的代理机构纷纷忙着招揽中国购房者,而国内楼市限购等因素叠加产生的挤出效应显现,也让手握现金却缺少投资渠道的一群人开始将目光投向海外房地产市场。而马来西亚正成为海外房地产的重要目标市场。
   马来西亚房地产行业是经济增长的重要支柱。近年来,马来西亚的房地产市场一直保持稳定的发展,相比其他相邻的国家和地区,马来西亚高档独立产权物业的价格还是偏低的,外国人投资置业不受限制。吉隆坡作为一个区域的商业和金融中心城市,政府正不断加强在基础设施方面的巨大开支,包括2013年吉隆坡国际机场2号航站楼启用和轻轨地铁系统的扩展。强劲的经济发展基础、健康的租赁市场和法律体系、优惠的税收政策等优势使得吉隆坡成为亚洲最有吸引力的物业投资目的地。
   由马来西亚政府发起、组织及推广的马来西亚第二家园计划(MM2H),旨在安排外国公民和他们的配偶及孩子到马来西亚定居或享受异国退休生活。申请人将获得10年期限的签证,到期后马来西亚政府保证永久续期。未满18岁未婚子女可在马来西亚国际学校接受与世界同步的国际教育。受批准的申请人享有收入或退休金免税,配偶和子女拥有医疗保险等优惠待遇。马来西亚政府的最新数据显示,自2002年以来,中国公民是“MM2H”计划推出以来最大的受惠群体。越来越多的中国公民正计划悠闲的马来西亚的养老度假计划。
   
   马来西亚政府经营房产现状

   2012年,马来西亚政府大搞经济特区、-建新飞机场、大型油气项目、新金融区、公路及铁路网等基础建设。多项重量级合约随之陆续颁出,带动马来西亚房产买气,年内的房产基建活动的火红程度有目共睹。
   近至首都范围内,即将有敦拉萨金融贸易中心(TRX,原称“吉隆坡国际金融区”)、增至118层的独立遗产大楼、吉隆坡第二国际机场(KLIA2)、生命河流美化计划、在双溪毛糯大马树胶研究院(RRIM)原址的发展计划。
   交通网方面,从明年通车的槟城第二大桥,至吉隆坡捷运、轻快铁安邦干线延伸工程、北马怡保通往玻璃市的双轨火车,到勾勒中的金马士路线与西海岸大道(WCE),全都是即将打通南北马至新马的浩大工程。
   另一不能忽视的,拥有依斯干达( Iskandar)经济特区和边佳兰( Pengerang)石化综合发展计划( RAPID)的南马柔佛,俨然成为外资聚集地。
   年内,依斯干达区内已落成乐高乐园、品牌购物城及教育城。日前,依斯干达特区最大地主--UEM置地(UEMLAND,5148,主板房产股)还跟新加坡富豪林荣福联手,在区内打造中国商城与赛车城。
   热钱流入启动买盘
   而且,中国香港、澳门与新加坡地区因顾忌高楼价影响民生,而积极打压房价,以致投资房地产的热钱迁离,另找一投资地点。
   因此,不难理解为何马来西亚越来越多新楼盘,都会保留至少30%的外资认购预订。
   如果说,马来西亚房产市场因基建活动而起,外资流入因外交关系而来。2012年房产如此火红,背后是政府掌控著基建合约,及在外交穿针引线的收获。
   庆幸的是,政府也意识到楼价随外资起舞的潜在风险,继而尝试让投机活动降温,为市场祭出多条实际的调节措施。纳吉就在预算案公布上调房产盈利税( RPGT)。即2年内新屋转手征税15%、2至5年内房产盈利税上调至10%。35万令吉以下屋价延长50%印花税豁免措施、可负担房屋价格顶线从35万令吉上调至40万令吉,助人民购屋。

世界经商环境马来西亚排名18

   世界银行《2012年全球经商环境报告》指出,马来西亚经商环境在全球排名跃升至第十八名,比去年进步5名,并领先德国(19)、日本(20)、台湾(25)、瑞典(26)、比利时(28)及法国(29)等经济体。
   这分报告显著介绍马来西亚推出的多项改进措施,包括在法庭推介电子入禀系统、设立吉隆坡民事及商业法庭、推介结合公司税、社会安全及公积金服务的一站式中心,方便新公司的成立。
   《2012年全球经商环境报告》指出,马来西亚是全球率先设立须向首长汇报之监督改革委员会的24个经济体之一。
   报告指出,马来西亚在6个项目取得进步,两个项目维持不变,然而,在处理工程执照事务及缴税服务方面稍微退步。
   报告说,在亚洲国家当中,排在首五名的经济体是新加坡(1)、香港(2)、韩国(8)、泰国(17)及马来西亚。
   政府转型奏效
   世界银行是针对全球183个经济体的经商环境,包括产业注册程序、信贷、进出口程序及条例、对投资者的保护程度、工程的实施及如何处理破产等项目逐一进行评估。
   首相署属下利商特工队联合主席丹斯里西迪哈山发文告说,这分报告证明政府推动的转型措施,已开始显效。
   西迪也是政府首席秘书,他说,我国取得进步之余,国内公私领域其实尚有许多工作有待完成,因此大家务必加倍努力,以追求显著成果。
   他说,私人界需采取更果敢的措施,简化各种程序及减少繁文缛节,以提升本身的竞争力。
   “只有如此,政府在宏观层次改善公共交付系统的努力,才能取得圆满成果。”
   工程执照处理不佳
   针对马来西亚在“处理工程执照事务”及“实施工程”项目表现不佳,西迪说,有关领域的商业组织及司法单位应共同检讨现有系统及程序,以鉴定需要改善之处。 

解析马来西亚的投资局势

    环宙专家说马来西亚的政府是一帮金融天才,在这样一个经济停滞的局势下,马来西亚能在摇摇坠坠的房地产界铺出一条好路,现在的马来西亚房产已经是各国尤其是邻国虎视眈眈的一块肥肉,这条财路正被内地房产投资商紧紧的盯着,我们环宙国际下面的几个项目一直以来被投资商们频繁咨询和参与,比较热门的比如吉隆坡·泽塔公园 Zetapark,吉隆坡·玖霄云阁 Elemen。
   一、马来西亚对中国持友好态度,其他世界各国的投资资金所情有独钟的囯家
   马来西亚的首相纳吉就任以来已经3次对中国进行了友好访问,通过在和马来西亚国内居住的华侨之间的联系,进一步更积极的加强和作为马来西亚的最大贸易伙伴中国的对中贸易关系。另外众所周知,针对中国近几年来一飞冲天的房产价格,中国政府已出台了抑制房价的相关政策。相反马来西亚政府为了活跃国内房地产巿场在2006年放宽了政策,促进了外国投资家对马来西亚房地产的投资热潮的上升。
   二、房产价廉物美,相对比只有香港、新加坡、東京的十分之一
   与房地产价格高居不下的中国、香港、新加坡不同,在马来西亚的高级住宅,位于其首都吉隆坡的公寓每平方米是香港、新加坡、东京的十分之一,还比人均GDP和国民平均总收入都比马来西亚低很多的曼谷,马尼拉、雅加达的房产价格还便宜。
   就拿在外国人中很有人气,又被国内人所羡慕的吉隆坡最高级的公寓来说,还比香港、新加坡最髙级公寓便宜很多。马来西亚房地产价格低廉的理由是,2006年以前政府对于外国人购买房地在政策上很严格,使国外资金无法流入马来西亚国内房地产巿场。很多住宅用地的土地价格便宜,另外由于没有地震、台风这些自然灾害,对于建筑物也没有严格的建筑耐震基准,建筑物的构造都不很复杂,就成为成本不高的原因了。 房地产价格低廉和其质量差的等式并不成立。亲眼去看一下马来西亚的高级公寓,房产价格就等于其质量的想法一定会发生很大改观。
   三、人口増长率的不断攀升,形成一个理想的金字塔配置,预见未来的购买房产族将不断扩大.特別应该提到的是,比实行"独生子女政策"的中国,马来西亚人口年轻化使其构成了人口比例配置的金字塔。现在的十几岁、二十几岁的靑少年,过几年或十年后就是房产的购买族,随着经济的发展,对于马来西亚的房地产需求也必将逐步扩大。
    四、房地产价格持续的不断上升
   经济显著增长的同时,人口持续增加,以2000年的房产价格指数为100来看,首都吉隆坡的增长速度超出了马来西亚的其它城市。从马来西亚政府的预测来看,2020年居住在其首都吉隆坡的人口要比现在增加65%达到约1000万。另外关于今年的房地产巿场情况,财政部副部长林祥才在2012年4月3日指出了"政府的第10次马来西亚计划(2011一15年)和12年度的预算里被列入的多项公共建设都对房地产市埸持续成长起到了推进作用。"叧一方面关于房产泡末的风险做出了以下的见解"房地产价格每年上升10一15%属于正常的上升范围,马来西亚的中央银行又对抑制通货膨胀而采取了必要的措施,不会有大问题。"
    五、可以获得资本收益
   马来西亚房地产有预售开始后(期房),随着建设施工的进展情况,出售价格也渐渐上升这个特点。一般来说,从预售开始到竣工,房地产价格有上涨约20-30%的趋势。尽可能在最早的阶段,从信誉高的大开发商购买期房可以有优越的地理位置,各种条件好的房产的话,您就可以获得更大的资本收益,并能更容易的获利。新线路工程和城市再开发计划等大型项目的附近地区的房地产价格上升是显而易见的,掌握这一点信息是非常重要的。
    六、可获得所得收益(租金收入)
   在吉隆坡公寓出租所获得的平均收益率为7%左右(2010),在亚洲也属于能获得安定较高的租金收入而引以自豪。如果你将来有定居的打算,或今后要出售获得资本收益,目前又没有打算马上入住的话,你可以把购买的房产出租而有效的获取租金收入。 另外,在预售房产中,有保证10年左右租金的,也有和宾馆同水准的室内装饰并附带豪华家具的。
   
       吉隆坡和槟城成大马房产两大“贵都”

   综观去年马来西亚房地产价格表现,吉隆坡和槟城继续成为国内两大"贵都",其中,槟城有地房产售价更超越隆市,成为全国最贵。
   在充满多变的去年,除了以往的热门地点高档房产成长放缓,一些地点继续的新发展计划依然活跃,住宅房产认购率亦超越2010年。房地产服务公司威廉氏达哈和王(CH William Talhar & Wong,简称WTW)报告指出,槟城去年的排屋平均售价为18万令吉,半独立排屋平均售价达120万令吉,相较吉隆坡的50万令吉和140万令吉。该公司认为,今年的价格、入住和销售将微扬,但高档公寓则如市场预期,今年需求和租金回酬将因供应充沛,使得成长放缓。
   报告指出,今年较值得期待的是住宅和工业类型房产,住宅房产因需求强劲加上捷运计划利好消息,前景持续看俏,工业类房产如货仓和工厂,则因供应短缺,租金回酬前景佳。尤其新山和亚庇,随着大型计划开跑,加上逐渐成为旅游景点,日愈增加的人口,有利于公寓住宅单位的发展。
   在零售单位方面,去年槟城和民都鲁的零售单位均表现不俗,迈入今年,吉隆坡、新山和马六甲均被看好,将成为大赢家,多个购物商场和商区的开设,将改变许多地区的面貌。该公司研究报告总结,综观去年各州表现,除了人口较少的州属发展不过不失外,整体各州房市发展均走扬。
   分析员虽认为高档公寓需求和价格增速将放缓,但不意味隆市豪华公寓乏人问津,事实上,外国投资者和本地高收入户依然对高档公寓感兴趣,今年可以拥有更大的议价空间。报告指出,满家乐和城中城社区发展成熟,加上基础设施完善,是许多外国专才心仪的居住地点,随着供应充沛,他们可有更长的时间比较价格,物色最符合预算的房产。同样的在租赁市场,预计业主为了留住租客或提高优势,将提升房屋内部装潢,在不压低租金的情况下,吸引新租客。
   此情况也发生在办公单位房产,预计巴生谷今年将新增额外的800万平方呎办公单位,旧办公楼将面临竞争压力。该公司指出,办公大楼管理公司可考虑进行设备和外观翻新,藉此挽留租户。
   报告指出,人们环保意识增加,拥有绿能科技的办公大楼也将成为市场新宠,尤其跨国公司更会将这些拥有绿能特色的办公大楼列为首选。
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